比买房更重要的,是看懂房价上涨背后真正的逻辑

中秋假期,我在杭州逛了逛。 最强烈的感受,是杭城房市的火爆。

G20之后的这段不长的日子里,杭州的楼市发生了什么?键盘党们可以继续沉浸在官方统计的均价,或是各类网站的报价里,求得一些心理安慰,但只要走到各个正在开盘的楼盘去看一看,走到各家二手房中介去问一问,就能感受到从暗流涌动到波涛汹涌的变化。
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图片来自于网络陪一位同学去看房,看了挺满意,虽然价格已经比之前涨了不少,但还能承受。只是看完时仍是上午,时间还早,同学想去周边逛逛再决定。几小时后,等我们回去时,刚刚看中的楼层已经全部售罄,只剩下了一楼的最后两套。同学不敢再耽搁,赶紧付了定金。没买到心仪的楼层,既遗憾又心有余悸,要是再晚一会儿,就连渣都不剩了。

另一位同学,半年前计划从外地调回杭州来上班,当时就做好了买房的准备。只是由于工作上的耽搁,直到中秋才有空过来买房。去看之前看中的楼盘时,发现总价已比半年前整整上涨了一百万。不仅如此,可买的房源还少之又少,只能等下一期开盘。而下一期开盘时,涨的将不止一百万。

还有位朋友,一手房找不到合适的楼盘,就专门看二手房。有一套看中的,和中介说好马上要签约时,遭遇了房东的跳价。这一跳就是十万。在朋友郁闷地犹豫不决时,房东处又传来了新消息:不卖了。

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目前杭州楼市的行情,已经不再是价格上涨的问题,而是即使你能把涨价当成黄连咽下去,有钱也买不到房。

一手楼盘封盘惜售,二手房房东调价再停售,都是楼市大涨时的典型表现。曾经在深圳、上海经历过的朋友,必有体会。

之前我看政府主导的房价上涨的逻辑很清楚——通过北上深等一线城市的高房价,造成“挤出效应”,帮助周边的二三线城市“去库存”。但我一直怀疑这种“挤出”的目标,在一线城市的就业、教育、公共服务等方面对外来人口的吸引作用下,是否真的可以实现。以近日房市的表现来看,我之前的怀疑并没有成立。

江苏的主要城市,南京、苏州、无锡等,伴随着上海去年至今年的这轮暴涨,也纷纷创出各自的新高。上海北面,最令我惊讶的地区是花桥,目前涨到了2.5万-3万之间,以花桥的地理位置而言,这个价位背后的唯一逻辑,是“挤出效应”开始变成了现实。
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上海西面,嘉善、嘉兴,还有安徽的临近上海的城市,这些房价蛰伏了数年,库存量居高不下的地方,在今年纷纷量价齐升,成功实现了去库存的目标。据我在房地产圈内的朋友的内部消息,购房者中有一大部分的比例,来自于上海。这,正是“挤出效应”的体现。

从一手房、二手房的暴动,到卫星城市的涨价,形成了一个完整的暴涨周期。

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房价已经这么高了,为什么还在涨价?到底是谁那么有钱,还在继续买?这是很多人想不明白的关键问题。

在谈中国的房价时,如果简单地把房子理解为商品的一种,套用一般经济学理论的供求关系和价格弹性公式,那恭喜你,达到了砖家们的扯淡水平。在中国讲投资,不管是股市还是房市,都要从宏观的视角来看,只有把高度拔高、视野拓宽,才能冲破重重迷雾,看到房价暴涨背后的一点点真相。
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资料来源:国家统计局 新华社记者编制先看经济。
 
国内最新的16年上半年GDP同比增长6.7%,CPI是1.8%。在国际经济的大环境下来看,这个数字是很了不起的。但如果你身边有做实业的朋友,你就会意识到,现在实体经济根本不是增长多少个点的问题,而是负增长的幅度有没有达到两位数的问题。长三角、珠三角的工厂大片地倒闭。GDP的三驾马车,出口疲软,消费萎靡,6.7%的增速,全靠投资来拉动。投资投向了哪里?实体经济已经这么烂了,中小企业融不到资,也没有资金敢往里面跑。大部分的投资都跑去了基建。高铁、高速、地铁,我们突然发现,一线城市的地铁密度越来越大;四五线小城市,竟然也都开通了高铁高速,甚至不止一条。另一个投资大方向,毫无疑问,就是房地产。房地产上下游几十个行业,对是拉动投资增长的中坚力量。

除GDP的绑架之外,地方政府的财政收入,和房价也是捆绑在一起的。有兴趣的同学可以去查这么几个数据:土地收入占地方政府财政收入的比例;“地方债”的定义和规模;国税和地税之间税收的范围如何划分;“营改增”对地方政府税收的影响。

简单来说,如果没有稳定且高额的土地拍卖收入,和房地产相关收入,地方政府已经纷纷破产。营改增之后,地方政府亏了很多,原本一部分收入被国家收割了。地方和国家的博弈是个很深的话题,不细究,但大方向来说,本来就负债累累的盘子,经不起这样失血,这部分亏损,肯定得找场子补回来,这个场子,就是房地产的成本重点——土地价格。

以上海为例,过去15年内土地价格走势是这样的(图片来自于网络,无法保证数据精确性,但大方向是没错的):
以上海为例,过去15年内土地价格走势是这样的.png
目测在2006年左右土地均价在1000元左右,对应2016年的10000元,粗略估计上涨了10倍。这和我们对上海大多数的区的房价涨幅十倍左右的估计,是接近的。

再来看上海市2016年公开拍卖住宅用地的价格情况,浦东的周浦地块的保本售价为7.3万,祝桥5.7万;浦西的松江6.2万,泗泾6万,青浦5.4万;内环地王中兴地块则是天价17万。“保本售价”的意思是,基于土地拍卖的价格,开发商在开盘之后,必须要卖到每平米这个价格,才能勉强不亏。上海人面对这样的价格,内心是崩溃的。除非上海房价雪崩式下跌,否则这个价格水平,基本代表了未来若干年内上海各地区一手房的价格。

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先有高地价,还是先有高房价,是类似鸡生蛋还是蛋生鸡的问题。不管先后顺序如何,这两者都只算楼市的供给端。再看楼市的需求端,一般人会想到中国人的消费观念、丈母娘的要求、房子对国人的意义等等,但我看来,这些都不是决定性因素。需求方面真正的幕后推手,是货币。

咱们央妈有多牛?只有看过M2(广义货币)的增长速度才知道。1998年M2为10.45亿,到2013年110.65亿,差不多15年的时间,涨了10倍,这个速度,和房价的平均涨幅,也是接近的。从过往经验来看,M2的增速,是房价涨幅的有效参照物。
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图片来自于网络
 
要是把时间轴再拓展一些,1990年M2是1.4万亿左右,到2000年,十年差不多刚好涨了10倍。2015年M2大约150万亿,这25年里,M2上涨了整整100倍!

什么概念?我查了下1990年的全国职工平均工资,2140元。2015年大约五万出头,差不多上涨了25倍,和M2的涨幅相比,差距还是很大。

这些增发的货币,没有变成老百姓口袋里的工资,去了哪里?其它国家要是照着这速度增发货币,是会出大事的。央妈却还能控制着不出现恶性通货膨胀,是因为手里一直紧握着具有中国特色的两大法宝:股市和楼市。

很多人喜欢把现在暴涨的房价,和去年崩盘的股市做类比,这又是典型的“砖家”水平。股市和楼市,对货币沉淀的作用是截然不同的。周小川在去年评论股市的时候曾经不小心说漏嘴过:中国的股市是一个蓄水池。什么意思?增发的货币,先让老百姓用劳动换取,然后投入到股市里,再通过牛市和熊市的一波洗礼,把财富从散户向国家队大幅转移,成功降低通胀的风险。

楼市的资金蓄水池作用是类似的,财富转移的目标也是相同的,但手法却是大不相同的。楼市是经不起暴涨暴跌的,有兴趣的可以把股市过去15年的K线图,和房价过去15年的走势图做一个对比,就一目了然了。具体楼市怎么个转移财富法,请各位自行思考。有些话不宜说的太深。

总结来说,土地价格的持续上涨,和M2的较大增速,是房价持续走高的关键因素。

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再多讲一点:资本的稀缺性。

这是一个“资本为王”的时代。上图中上海的地价为什么能拍到这么离谱的程度?为什么有钱人都希望去一线城市置业,而不是二三线城市均衡配置?原因是资本的稀缺性。

上海的土地,尤其是内环核心区域,拆迁成本是开发商所无法承受的,这意味着目前出售的土地,是卖一块少一块。以上海的城市地位而言,这便是典型的稀缺资源。

那为什么需要追逐资本呢?简单说来,一是资本市场运作、金融产品的交易,都需要抵押。股票是没法作为抵押品的,贬值的几率太大。很显然,土地是最好的抵押物,除非政府倒台,经济崩盘,否则价值一直都在那儿。二是不可替代性。股票我卖了,可以买个同行业的,类似概念的。上海核心区域的土地要是卖了,根本买不到另一块类似的。
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写到这儿,杭州的“限购政策”刚刚出台。这个时点也真是够巧的。作为成功举办G20的城市,杭州的土地在一定程度上,也具有了稀缺性。出台了限购这种从来没有过什么卵用的政策,杭州楼市下一步的走势,也是比较明朗的了。

买房这个事儿,给别人提建议是最难的。有的分析房市的毒鸡汤,什么都不懂,只会信口开河地来个“泡沫”、“投机”,迎合观者的心理,写这种文章的作者,害原本买得起房的读者和房子失之交臂,或是给买房者增加了上百万的负担,这罪过就大了。

我也不敢妄谈自己的分析一定正确,只是给出一些略显浅表的逻辑和建议:房价上涨与否,需要紧盯政府拍卖的地价趋势,和M2的增幅,在买房时,还需要尽量考虑资本的稀缺性。

还有一些对房价的常见误区的总结,看是否有人对这个话题感兴趣,以后再发布吧。
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分享 2016-10-13

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