听说你要买房,可是你是否知道如何办理商业贷款更划算?

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买房办贷款是件大事,尤其是对于比较大额的房贷来说,如果没有选择对自己最优的方案,那么长达几十年的还贷可能会多支付很多利息。同时贷款还要考虑到自己的家庭情况和还贷能力,相同的贷款方案也不一定适合所有购房者。所以,如果买房已经到了贷款环节一定精打细算特别关注,里面其实有不少学问。

贷款第一个要考虑的就是贷款利率折扣,它是贷款银行给予贷款者在贷款利率上的一种优惠。相同的贷款数目,如果贷款利率折扣不同,即使只相差百分之零点几,不仅每月的月供会不同,体现在利息总额上也会差不少。以贷款100万、基准房贷利率4.9%、等额本息还款三十年的情形为例,贷款利率折扣为93折,每月月供是约5108元,需要偿还总共约84万元的利息,而贷款利率折扣为88折则月供约4955,总共需要偿还约78万元的利息。不难看出,如果是一线城市动辄几百万的房贷,贷款利率上只差0.5%,但是月供和利息总额也是不少。

那么什么样的情况下才会有房贷利率折扣呢?一般要至少满足两个条件:一是办理贷款的房产是首套房;二是银行对贷款没有收紧。关于首套房的定义时常会变,比如有时候是一定要在首次购买,而且名下从未有过房产;有时候可以是非首次购买,但是当前名下没有房产;甚至可以是名下有房产但是贷款都已经还清,现在再贷款购买房产。这都是会因不同的城市或者限购政策有差异,需要提前了解清楚。有的时候银行可能因为自身资金、国家政策等原因收紧贷款,那么也不一定会给出贷款利率折扣。

相同的一笔房贷,不同的人能获得的贷款利率折扣也会不同。如果是同一家银行,你被认定为银行的优质客户,或者在银行有比较多存款、理财产品,是高级VIP客户等,那么有可能会比普通贷款者获得更高的利率折扣。如果是不同的银行,有的银行会有活动,那么会给出更为低的房贷利率折扣,一些小银行为了获得贷款也会给出更为优惠的贷款利率折扣。还有就是部分一手楼盘的开发商跟某些银行有合作,那么购买该楼盘的购房者到指定银行也能获得更低的贷款利率折扣。

贷款利率折扣比较重要,还款方式也很重要,也会在一定程度上影响到利息的多少。你在办理贷款时银行一般都会默认给你按照等额本息的方式还款,但是相同的贷款数目和年限,采取等额本息比等额本金要支付出更多的利息。以贷款100万、基准房贷利率4.9%、还款三十年的情形为例,等额本息还款方式的月供是约5300元,总利息约91万元。但是等额本金还款方式首月月供是6860元,每月递减11.34元,总利息约74万元,比等额本息还款方式竟然少了17万。可以想象如果贷款额度更高的情况,利息差距会更大。

仅仅从节省利息的角度等额本金的还款方式的确比等额本息有很大优势,但是等额本金还款也不一定适合所有人,因为等额本金的前期还款压力更大。上面的例子我们可以看出以两种还款方式的首月月供为例,等额本金比等额本息的还款方式要多付1560元,也即前者月供比后者高出近30%。另外考虑到贷款期限很长,通货膨胀的因素,等额本息虽然支付了更多的利息,但是在“钱更值钱”的时候支付得少,抗膨胀能力上会更强一些。所以是不是要选择等额本金的还款方式要看自身可承受的月供能力,还要看看自己有没有提前还贷的计划,因为如果在未来几年有提前还贷计划采用等额本金还款支出的利息会更少。

说到提前还贷这里也要注意一下,一般银行对提前还贷都是有一定的罚息政策的,除非满足规定的条件才能免受罚息。比如还款时间已经超过了36个月,银行从你那里也赚了不少利息,这个时候提前还贷就不需要罚息了。也有的银行为了给优质客户优惠,也给出了提前还贷免罚息的政策,这个可能是跟前面说的贷款利率折扣优惠活动结合起来的。因此,你在选择银行办理房贷时也要综合考虑自己是不是有提前还贷的需求,把罚息的因素也要考虑进去。不过一般来说,房贷是利率极低的贷款,如果没有特殊原因(比如为了购买二套房)都不建议提前还贷。

最后一点是在办理贷款时要特别注意的是:关于国家贷款利率调整时,你所办理的贷款利率跟随调整的时机。这个也是有两种方式,一种是国家贷款利率调整后,你的贷款利率会在下个月就立即调整;另一种则是国家贷款利率调整后,你的贷款利率要在下一年的一月份才会调整。不难看出如果国家是在一月份调整的贷款利率,这两种方式时间上差距达到一年。

至于采取哪种形式在办理贷款时就可以选择,不过两种并没有绝对的优劣,要根据你办理贷款时的形势做判断。如果你能判断得到国家会在不久就下调贷款利率,那么你就可以选择按月调整你的贷款利率,如果你能判断得到国家会在不久就上调贷款利率,那么你就可以选择按年调整你的贷款利率。这样才是对自己最有利的。

综上,购房办理商业贷款时优先选择贷款利率折扣更低的银行,综合考虑自己是否有提前还贷的情况,根据自身的还款能力选择等额本息或者等额本金的还款方式,并且根据经济形势来选择按月调整贷款利率或者按年调整贷款利率。(文/沐丞)
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分享 2017-01-09

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