2015 年全国房价趋势怎样发展

2015年北上广深房价会呈现出怎样的趋势?
华仔

华仔 - 我命犯天煞孤星,无伴终老!

赞同来自: 欧阳锋

隔壁乡镇,2012年纳税2亿的乡镇,在中西部算是中等偏上。2014年初成交价20万的房子,今年标价10万无人问津,最终8万成交。
原因,是这个乡镇的经济结构太单一,政策一调整,一个镇就趴下了,流动(务工)人口撤离,服务业失去活力,再加上新的快速公路远离镇中心,房价直接跳水。
这就是为什么大家普遍不看好小城市,三线以下小城市,经济结构都比较单一,靠着一两个产业或者大公司撑起来的城市,抗系统风险能力太弱,一个政策调整就会趴下。

三线非省会城市,最头疼的是当地的省会,尤其是同时还是城市群核心城市那种,城际快速路、轻轨乃至地铁一个劲儿的修,看起来像是送肉吃,实际上是吸血。郑州周边,等到半小时城市圈形成的时候,许昌新乡洛阳开封焦作也就被抽的差不多了。

二线和省会城市内部,学区开始决定房价,80后在崛起,对子女的教育投入更加重视。其次是成熟地段的成熟社区,物业服务好、居住环境好的房子。
中西部区域性中心城市尤其是省会,基本上集中了一省的政治经济资源,吸附效应明显,稳中有升的可能性比较大。

北上广深估计在未来的三五年内下跌可能性极小,决定因素仍然是资源、资源、资源,上涨可能性很大。

决定房地产价格的不是开发商,不是购房者,而是政府——地方政府。
只用减少土地供应、抬高土地价格,就能一定程度上操控当地房价,如果中央政府再配合一下,来个调控、限贷,房价上涨当然蹭蹭蹭。
地方债是一个大包袱,就目前的政治体制,是绝对不允许搞什么地方政府破产的。所以捂这个窟窿,要么把地方债转移成中央政府债务,但是伴随的必须有部分收入项目划归中央,地方不愿意,营改增已经在起变化了,更不要说卖地收入了;要么放手让地方不拘形式限期解决,这更不现实。

我司(某本土房企)核心团队普遍看淡五年以后的郑州市场,但我并不认同他们的观点,我认为至少六年没问题。(纯属虚构)

来自多家银行的信息显示,今年的房贷逾期率正在不断上升,已经创下十五年来历史新高。

最近十年来,几乎所有的投资,平均收益都没有能够超过房地产,这一次,我觉得也不会例外吧。

综上,个人认为2015一二线城市的房价上涨趋势不可逆转,三线城市稳中有升,三线以下开始逐步分化最终量价齐跌。
[以上纯属个人偏见,不作为任何投资建议和参考]
欧阳锋

欧阳锋 - 西毒,排第二也不错啦,我容易满足!

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深圳,4月份一个月,价格疯涨,成交量暴增!!你去看看深圳哪套房子不是几十万的涨幅。

南山区,海印长城,2014年7月份,108平的三房390万。现在业主报价635万了,同样户型,虽说未必能成交。

有些片区过完年到现在5月初,20%的涨幅是有的,蛇口自贸区,南山,红山,坂田,大运……

别说没人买,五一假期几个新盘都是开盘几个小时就卖完。红山片区本来3万的价格,年前还没几个人能接受,现在港铁一个盘直接开4万,香港人过来抢购还大喊便宜!

我周围几个小区,最近两年没卖掉的房子,现在不是被抢了,就是业主不卖了,根本没有几个二手房在出售。

我想换房一直在墨迹,现在都快哭了,真疯狂……
 
匿名用户

匿名用户

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这个问题我想答一下。不专业,写下自己的体会。先说观点:房价不会降,小地方会崩溃,大城市会更高,一般城市走平。

国际形势表达不清,专业术语不会,说点自己的见闻的思考。

国家推动房地产是就业的需要,是维护银行资产的需要。所以房价短期不会下降,只会走平。长远看,我不知道。
中国的人口正在快速,并列加速老龄化。计划生育这么多年,年轻人(专业的叫啥,适龄劳动力?)的数量的峰值已经过去,国家的计生政策迟迟不肯改变,导致生育率快速下降,(看过知乎上一些回答,手机码就不@了,感谢知乎的大神)并且生育率下降了很难提高。可以预料的是,未来是人口之争,大城市具有很好的吸引力,保障劳动力的供应,才能维持繁荣。我家在不算几线的县城。经济社会比较落后,我87年,同宿舍的8个人,只有我自己回到家乡。没有很好的企业,年轻人也是外出打工。我对于县城的未来挺悲观的。

农村环境综合整治工作今年是最后一年,要求所有的村都要进行整治,包括路面硬化等,基建是主要的内容。基层的干部说,农村的老龄化已经非常严重,年轻人不在家,都是老人,老人以后要进敬老院或者随子女进城,乡村就荒废了。环境整治有些浪费。我个人感觉政策上也有消化产能的需要,毕竟水泥,机械要使用,需要就业。一旦停止基建,产能过剩怎么办呢,,那么多人要吃饭。

新一代的年轻人都是信息化社会成长的,动动手指就连接世界,对生活的要求更高。90后一代的父母)都有积蓄,有产业。不会再让孩子做脏活,累活,危险的活(此处可能有偏颇,小县城的父母都是殷实的,农村的孩子可能要继续做这些,不过不愿意做是肯定的,中国的父母都是再苦不能苦孩子的,自己受苦就是为了孩子不吃苦,父母受累也要让孩子过的好,当然愿望不能代替现实,孩子的路要靠自己走)。新青年们对公平要求更多,对自由要求更多。
国家体质,政策等的不平衡导致资源的集中,其实权力集中在哪,资源就集中在哪,教育,医疗,卫生,产业,就业。这些都是互相联系,互为支撑。只有房子,有什么用。

我弟弟是农村的,今天回家聊天说,今年的工作不好找,年前他在北京的家具厂工作,年后去了有一个月,他说他在的厂对面有家企业要强制搬走(可能是环保的问题),800多人的厂,绝大部分人继续在北京找工作。北京这样的地方的吸引力太大,人才的虹吸效应太明显,人才越多,产业越多,需要的人也多。

关于资本这块,我跟风炒股也关注着,水平很低,想说两句。我理解的,资本市场应当是为实体服务的,实体的产出是价值的支撑,资本市场的收益应当来自企业的利润,国家启动资本市场,大概有留资本的需要,维护国内产业的需要,中小企业生存难是众所周知的,中小企业同质化非常严重,你生产铁挣钱,我也搞个厂,你生产铝合金好,我也产铝合金,就这样。工艺水平低,门槛低,竞争激烈,我觉得有踩踏的倾向。缺乏科研创新,转型难而且慢,银行贷款非常难,我见过老板圈地贷款请银行中层带小蜜玩耍几个月的。可人要吃饭,要维持以前的生活水平啊。近几年我这的招商引资基本上都在喊口号。

扯远了,国家资本市场要真正为实体服务就要解决输血(贷款)问题。银行是盈利的,风险大了就不贷,强制也没有用(虽然政府强制力很牛,银行的不良贷款多了也不行),a股市场啥样大家都知道,就是割韭菜的地方,真正受益的不是企业,企业大概上市能融到钱,之后就被炒来炒去,分红啥的不是重点,大概有企业高管能受益,普通股民光给人送钱。

现在资本市场活跃因为钱没地去了,真正产业的调整是非常缓慢的。


再说房子,我这的房子很多很多了,开发区没能成型,还有一片房子。有房的基本都是多套房。刚需嘛的,,,在这买和去市里买哪里更有吸引力?
城镇化马上面临老龄化,农村人上楼?拖拉机哪里放?农业集约化?年轻都不想种地啦。生产力水平达不到。合作社,落后的农村,陈旧的观念,很难搞,一人一套小九九。关键要就业,农村人上楼得干厂里的工作,上班。上班能维持啥水平,没有合同,没有社保,辞职就没饭吃。

李总理到处推销高铁,基建,为啥?必须要输出才能维持国内众多企业生存。企业不好就业不好,收入下降消费就下降,消费下降需求不好,企业更不好,搞不好要隔屁的,好像叫通缩。柴静的那个片子采访中石油(还是石化?不记得了)领导,领导就拿国家战略资源说事。真是一副既得利益官僚的样子,来气(不要查水表),没点社会责任感。 老百姓一副盼救世主的样子,到头来还是当官要为民做主。好生活要靠自己呀!

房价大面积的下降全国都要隔屁,(银行负债会变坏,白领工资下降还不起贷款要完蛋等等,脑补吧,说不清)所以大大不允许,全国人民不允许。对内通胀是好方法(国际的不懂),大家钱都多了都好,虽然购买力没涨,好像还降了(现在白菜都2块一斤,水果贵的不敢买,我好穷,我拖了国家的后后腿了,捂脸)。
经过这些年的发展,大家的消费结构也变了,吃肉多了(鸡鸭猪等,它们要吃更多粮食才能长大),吃蛋多了。想到了食品安全,,,唉,,,消费习惯不太好该,原来每天吃肉,现在一周一次,我有怨言的!


嗦嗦码这么多,手机码真累。第一次答这么多。总之,不要盼房价降,房价降的没你工资降的快!要买赶紧买!任大炮说的对!
我可怜的小县城!我的家!
 
凌峰

凌峰 - 人生没有倒带,且行且珍惜

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最近研究了一下房价,和大家分享一下:
(以下数据大部分来自搜房房价指数)
最近房价趋势.png

最近5年的房价,基本上以波浪式平稳上涨,一个周期的上涨幅度在10%-15%之间。
本轮下跌自2014年4月开始,到2015年4月到达谷底,跌幅在5%左右,然后再度进入上升周期。

那么下半年的价格上涨,有基本面支持吗?
我们看看过去一年的房地产投资增速。
房地产投资增速.png

越来越慢,一路跌到了谷底。

而且,2015年上半年,房屋竣工面积32941万平方米,下降13.8%,降幅扩大0.5个百分点。其中,住宅竣工面积24354万平方米,下降16.5%。

房地产开发企业土地购置面积增速.png



投资、竣工、新购置土地,都在下滑。也就是说,供应一直在减少。
而另一方面,销售面积和销售额,从年初开始逐步反弹。


全国商品房销售面积及销售增速.png


销售额的速度高于销售面积的速度,说明价格在走高。显然,经历一年的去库存化之后,短线来说,供需失衡的局面已经得到缓解。
虽然说中国的人口红利在减少,城市化速度在下降,但毕竟尚未达到饱和状态,刚需还是有一定保证的,这是年年喊房地产崩溃却始终只闻楼梯响的主要原因。

细看的话,表面平稳的房价,其实各地方却在继续分化。
2015年8月,同比上涨超过2%的城市有12个:
深圳+26%,上海+10%,保定+7.5%,厦门+5.2%,邯郸4.7%,武汉4%,
北京3.2%,南京3%,石家庄2.6%,太原2.4%,合肥2.3%,郑州2.2%。

这里面,三个一线城市处于领涨位置。

北京上海深圳房价.png


深圳3.8万,上海3.5万,北京3.3万。
这是全国仅有的三个超过三万房价的城市,进一步拉开了与其他地方的价格差距。
尤其是深圳的涨幅,最为让人侧目。虽然说有短期政策因素导致,但是不可否认,近几年来,深圳新兴科技产业的繁荣,确实创造了大量的民间财富,导致房地产需求有着充足的购买力支持。未来房价向香港看齐,应该是没有什么悬念的。
京津冀.jpg

京津冀在“环首都经济圈”的光环和“资源诅咒”的双重催化下,发生分化,南部的穷地方石家庄、保定、邯郸稳步攀升,北部的钢铁业中心唐山、秦皇岛萎靡不振。命运啊。。。
房价走势.jpg

另一边厢,长三角的地方城市由于缺乏概念炒作,和低端制造业的萎靡,继续处于“去泡沫化”阶段。漫漫长夜,何处是尽头。
长三角房价.png


沿海大城市的境况则要好得多,普遍站得稳,并且有向上的趋势。
广州房价重新超过早前泡沫化严重的杭州房价,南京房价同样上升趋势明显。
二线城市房价信息.png

沿海二线城市,厦门和温州的房价形成黄金交叉。
在这场经济转型的大戏中,厦门和温州的角色,是一个有趣的对比。
据说温州的有钱人,赚到钱之后都会去杭州或者上海置业,而福建沿海的有钱人,比如莆田、泉州的,同样会选择去厦门置业。如今低端制造业风流云散,温州的房价距离高峰已经近乎腰斩,在媒体的放大镜里,“经济崩溃”之说可以做实了。

既然实体经济不行,厦门的房价又是怎么涨上去的呢?
这里有一个全国小学生在校人数的变化图,可以看到,最近五年,厦门的小学生在校生人数是全国增长最明显的。并且增长前列的,全部集中于长三角、珠三角、京津冀、福建沿海和部分中部城市。
有趣的是:广州的小学生在校人数竟然是减少的,不过呢,其85万的小学生人数,竟然比北京上海都多,确实有点泡沫了。
全国城市增幅.png


内陆方面,又是另一番风景。

内陆房价.png


内陆中心城市,稳中有跌。
武汉的房价走势最好,略微意外。经济表现最好的重庆竟然跌得最凶,看来这泡沫挤得彻底。西安的房价已经回到五年前了。。。
内地房价.png

内陆次中心城市。
普遍稳中有升,看来泡沫比那些明星城市要少。比较倒霉的是长沙,作为重工业城市,工程机械和钢铁业都不景气,似乎被拖后腿了。
内陆次中心城市.png

西南,海南,下跌明显。
尤其是前几年炒作的海南旅游岛,如今泡沫刺破,接盘侠们的痛苦唯有在夜里一个人独自品尝了。
西北,盛宴散去。.png

西北,盛宴散去。
煤老板的黄金时代已经过去,鬼城比比皆是。

以上,大致可以归纳出未来一段时间的房价走势——
1,一线城市,快马奔腾。
2,二线城市,稳定持平,有起有落。
3,三线城市,有概念的走高,没概念的下跌,总体在去泡沫化。
4,东北、华北、西北、西南的资源产区,下跌风险较大。

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