如何判断当下的合理房价?

凌峰

凌峰 - 人生没有倒带,且行且珍惜

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房价再度成为舆论焦点。住建部的两会记者发布会上,媒体抛出的17个问题中有5个与房价直接相关,这不能不说是集中反映了公众舆论中存在的一些担忧。

值得注意的是,虽然公众舆论对房价问题极为关切,但整体来说,舆论对房价走势的关注远远超过了房价本身。市场舆论几乎一致认为,房价特别是一线城市房价已经大幅脱离了“合理区间”,处于一种非均衡状态。但这种思路从逻辑上讲是存在瑕疵的,因为任何非均衡分析的展开实际都蕴含着一个基本的前提条件,那就是市场各方认可的均衡点是存在的。那么问题来了:当前市场里,均衡状态下的房价应该是什么样呢?

没人知道答案,也几乎是一个无法回答的问题,不同的市场主体对于均衡点的理解不同,市场信息的传递也远非模型假设的那样是没有鸿沟的。所以,公众舆论普遍呼吁的“合理房价”,从逻辑上讲其实只是个伪命题,因为我们永远无法证明怎样的房价才是“合理”的。

那是否就无从判断房价的合理性了呢?也不是,只是我们必须搞清楚房价中到底包含了什么。

一般来说,市场对一个区域房价的估算,多采用重置成本法。通俗地讲,就是不管房子是新还是旧,我们可以都假定在这个位置重新盖一个,再按相应比例扣除差额来参考判断。新房价格很好理解,包含了建筑成本、土地成本、税费成本、公共服务成本等各种因素。而将全国各地、不同地段、不同状况的房子统一纳入考虑,不考虑各地建筑材料和人工成本的差异,那房价实际可以划分为两大部分——建筑成本和非建筑成本。

假如将购房视作一种选择,同时建筑成本视作盖房子的真实成本,那么房价中的非建筑成本其实就成了我们的选择成本。房子是无差异的,但选择居住在哪里,住什么房子有差异,我们要为这种权利付费。如果你碰巧是卖方,这种选择权就有市场价格。而随着社会收入结构的变化,居住选择权的内含价值也在变化,不同时期不同地区可以波动很大。

从这个角度出发,我们可以很直观地去判断什么才是“合理房价”。在中国现状下,一线大城市显然意味着有更好的就业、教育、医疗、养老、文化等公共服务,这些城市的房价里为选择权而付出的成本,在房价中的占比非常大,通常会大大超过建筑成本;二三线城市中,这种选择权的内含价值相对低一些;而在去库存压力比较大的三四线城市,这种权利甚至一文不值。所以,在当前状况下,一线城市房价高过甚至大幅高过二三线城市,最主要的原因就是这些城市房价中蕴含的居住选择权,在经济意义上属于非常稀缺的资源。

如果一切条件不变,让市场自由选择的话,强者恒强的格局一定会是最终结果。好在城市公共服务的提供并非一成不变,从长期来看这种外在的供应约束是可以改变的。现在一线城市能够提供的所有公共服务,实际上也是过往经济发展形成的结果——30年前,我们会相信深圳的房价有一天会超过广州,甚至令香港侧目吗?

尽管远水难解近渴,但至少这说明了不同城市的房价差异之大,不纯粹是人们不理性的结果。我们每个人都有自己的预算约束曲线,一旦与供给约束相切,那就是你当下的“合理房价”。

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