限购限贷政策,是否会助长楼市的火热、房价的上涨?

对于目前持续上涨的房价,国家及地方政府出台一系列的限购限贷政策,是否反而助长了房市的火热,适得其反呢?或者说如果这些年,如果gov没有过多的干预房地产市场,而是整体把控城市规划以及政策性导向,并通过土地的的调控(比如当前状况控制商住用地地块发布、土地竞价设置上限等),来实现房地产市场的可持续性健康发展,并且解决了老百姓的购房难题,使更多的钱更多的用于实体经济的发展,而不是全部流入地产市场。
兰博基尼

兰博基尼 - 兰博基尼谁给我来一辆

赞同来自: 孟丽君逍遥

作为在十年里在上海买了五套房,卖了三套房的人,我对限购限贷的看法只代表我认为此政策对上海楼市的影响,其他区域情况我不了解。

首先上海的整体住房情况是有巨大待提升空间的,在所有住房中,低品质住房还是占主要部分,改善需求是及其巨大的。外来人口也有巨大的新购置需求。所以上海的楼市是有需求的。其次上海的住宅用地不多了。造成这种情况的原因我就不分析了,有太多大神的文章。现实情况是上海的新增住宅供应是不足的。
在上海限购限贷客观上对房产的购置人为设置诸多成本,尽管有各种规避的手段,但是增加交易成本是一定的。特别对于置换人群,带来的不便是显而易见的。
如果限购限贷一直存在,那么这无非是上海买卖房产的一个附加成本,但是在供需不平衡的前提下,长期对楼市价格变化影响不大,也就是该涨还得涨。
但是它狠就狠在随时可变,你想想,买房子从下定到最后交房,如果涉及贷款整个交易流程可能长达几个月。更不要说在上海,参与买卖的双方可能都处在房产的置换链条之中,这个时候半夜来个新的政策,你联系好的银行可能要变卦,你准备好的首付可能不够了,你要买的上家可能不卖了,你要卖的下家可能不买了。总之这种煎熬不堪回首。
所以不怕政策严,就怕政策变。那知道政策要变了怎么办。不买卖了,花了那么多时间看房,花了那么多精力筹钱,下了那么大决心,就这么完了,你逗我呢。那还不赶紧赶在政策变化前把事办了,生米赶快做成熟饭,至于夹不夹生再说了,网签到半夜12点就是这么搞出来的。
所以在限购限贷的变化期,交易量会大幅上升,但是这主要是将本该在一段时间内达成的交易压缩在一个短时间点内产生的效应。
另上海房子会涨到多少不好说,但是要让上海房价跌一定要增加供应量,增加供应量,增加供应量。重要的说三遍。
 
逍遥

逍遥 - 不忘初心 方得始终

赞同来自: 孟丽君

1.唯一可以算作有用的政策是,满二/满五的政策,如果买房后五年房价横盘没有动, 相当于已经损失了21%的购房款的机会成本(按照银行理财4%年收益计算)。

2.限购的作用非常之小,规避的方法就是过户离婚再结婚。最多让一些不愿意为买房离婚的人止步而已。


3.限贷的作用个人而言是非常质疑的,从总体而言或许反而加重了整体的杠杆率提高,并很可能加大了交易量。以上海为例,在动辄房价500w以上,一千万也不稀奇的情况下,似乎不难预料,要拿出大笔的购房款直接买房的人所占比例不会特别大,那么主流应该就是击鼓传花(置换购房)。
假想如下情景:
A(首付30%):小梅在外环有一处老公房,作价150w卖给外地来沪奋斗夫妇。贷款后购买了小菲一处500w的较好住房,小菲再行贷款购买了小特的1500w的豪宅,然后小特移民了。
整个链条2150w资金。总共成交三次。
B(首套首付30%,其余首付70%):小梅的150w房款购买了小基214w的住房,小基购买了小路306w的住房,小路购买了小伯437w的住房,小路购买了小伯624w的住房,小伯购买了小右892w的住房,小右购买了小边1274w的豪宅,然后小边移民了。

整个链条3897w的资金。总共成交7次。

在假定了大量买房者依靠置换获得改善型住房的情况下,降低贷款额度未必会给楼市降温。这个假定有很多漏洞,但不失为一种思考的角度,如果找到具体的统计数据做支撑会再行更新。

小结:不论是交易税,限购或是限贷主要旨在起到遏制投机的作用,但是如果房地产的火爆并不由于疯狂的投机,而是城市普通居民出于投资的需要,那么本身作用就是很有限的,甚至还有相反的作用。
人们投资房地产从根本上说是看到了其中上涨的趋势,可靠、丰厚而稳健的回报率。要让楼市降温,那就需要更可靠的投资渠道。
 
张大北

张大北 - 反省不是去后悔,是为前进铺路

赞同来自: 秋桐寂雨

最烦键盘经济学家的一点就是:他们总爱逼逼货币流入实体经济就能如何如何。

资本难道比你蠢吗?实体要是挣钱资本干嘛不投资?13年14年房地产市场不景气的时候钱都到哪里去了?那个时候实体经济投资增加了吗?实体经济好转了吗?你们不要搞反了因果,不是金融投资火爆导致实体经济萧条的,而是因为实体经济萧条了,大家为了避险为了增值而把钱投进金融市场。

回到问题,政府调控的目的是什么?控制房价?别做梦了,政府的目的是防范系统性风险,房价是涨是跌都无所谓,只要不拖累整个金融体系就可以。那么通过限购限贷等措施锁死一大笔资金,同时关上门让实力不够的别来跳坑,这不就控制住风险了?

至于你买不买得起房,Who care?(这是一个梗!!!要应付这么多挑语法的我也是服气)

差点忘了,泻药。
小凡

小凡 - 我就是这么帅

赞同来自: 孟丽君

先是大涨转开发商杠杆到个人,降低银行风险,大涨之后就双限控制成交量,洗掉游资的热钱去泡沫,同时防止高位放量房价回调,力保主城区房价。同时周边县城不限购,又能去一波库存,这届政府真会玩,底被不断地筑高,看这样子房价是真的跌不下来了。还有那条满足条件才能购房的要求,这年头真是想当韭菜被割人家都嫌你不够资格呢。

房地产这么大的盘面,政府作为主力拉起来也是不容易的,现在高位双限缩量了,敢死队游资炒房团你们得慢慢把货出了,出的快会把好不容易拉高的房价回调回去的。刚需购房客才是我要套的目标群体,至于那些连新出的购房标准都达不到的人,你们还是别来填坑了,免得到时候寻死觅活影响社会稳定,别天天说买不起房,人家还不想卖给你呢。
 
婉婷

婉婷 - 我就是城市里的一朵奇葩,人见人爱笑哈哈。

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放以前,我会肯定地说,行政干预,无论细节是什么,都会增加生产和交易成本。
所以,不存在成本提高价格降低的情况。
这么说,有一个前提,就是这个市场必须存在。
现在,我不敢这个下结论了。
当期限购,在价格如此高位的情况下,更像是在筛选一批可担风险者,从而降低整个系统的风险。
时移世易,不能用老眼光看问题了。
 
屌丝一枚

屌丝一枚 - 我比较大方, 给天桥上的专业乞丐要么不给,要给就是一元大洋.

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我从四年前在房价这件事上只有一个观点:房价只会涨,不会跌。
不管你出台什么政策,除非是像朝鲜那样计划内分房,不然房价还会涨。
因为中国的房子代表的意义太多了,不管是本来就有的属性还是后来强加上的属性,都让房子代表了太多东西,太多人愿意为了这些额外的东西而付出了。
还是那句话:户籍制度不改革,就算是没有了贫富差距,房价也只会涨不会跌。
想买房的赶紧买,别幻想着房价崩盘你来抄底。

时间证明一切,希望评论下的键盘侠明年有机会再来撕

 
szzx2062

szzx2062 - 人的一生要疯狂一次

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谢邀。房价高居不下的原因有很多,各种原因是一环扣一环,最终形成高房价。我们来简单分析一下这其中的比较浅显的原因。

首先,房价高,还是有人愿意买。为什么买房呢?这里的原因,最重要的是子女入学。而入学难,在现在的社会中,是很难解决的问题。一方面,孩子面对小升初,中高考,一路走下来学业压力已经很高,如果小学都要考试择优录取,那势必进一步增加孩子的学习压力,并讲这种比拼推前到幼稚园;另一方面,划片入学是教育局的重要权力,在这方面的利益,不会有人愿意拱手相让。所以为学买房这个原因无法避免。

其次,我没再来看开发商。一套房子几百万,一个楼盘几百套,没有几个开发商一眨眼就能拿出来这么多钱。所以这些钱都是从银行贷出来的。开发商从银行贷款盖房,然后卖房还贷,多余的自己赚。现在房价太高,如果没人来买房了,开发商手中没钱,怎么还贷?还不了贷,这在银行这里就成了不良,想必大家也知道,四大行最近的日子不好过,就是不良节节攀升。如果房子卖不出去,开发商手上拿着卖不出去的房子集体倒闭,那银行也只能跟着一起完蛋。所以银行也害怕呀,欠钱的是大爷,只好继续给贷款,让开发商拆了东墙补西墙,吊着一条命。你说,他们能愿意楼市崩盘吗?

第三,我们再来看政府。银行如果跟着开发商一起陪葬,国内经济就算完蛋了。这是绝对不可以发生的事情。所以政府不能让房价崩盘。但是房价无休止的涨上去也不是个办法,这房价已经很高,继续高的话,老百姓总有承受不住的时候,都买不起了,最后还是逃不了一个崩字。所以政府面前只有一条路:稳定房价。稳定,就是让老百姓还可以承受,还愿意咬牙买房。只有大家源源不断的买房,这个「开发商」——「银行」——「开发商」的闭环才可以维持下去。

好了那我们再说,为什么不愿意把房价直接降下去呢?前面我们说的只是银行和开发商之间的事。别忘了,银行除了贷款给开发商,还要贷款给购房者,这就好比发战争财,A和B打仗,A打不过了。从C买了厉害的武器,这样B打不过了。从C买了很厉害的武器,然后A又打不过了,就再从C买比更厉害的武器还要厉害的武器。。。最后AB同归于尽,他俩的财富都转移到了C的手里。大家很清楚,Ab是开发商和购房者,C是银行。现实里不同的是,由于A和B都可以自己创造价值(赚钱),所以C不能把他俩都玩死,让他们互相永无止尽的打下去,那么C就会得到永无止尽的钱。所以银行希望开发商和购房者就这么永无止尽的贷款贷下去,现在懂了吗?

如果这场游戏只有银行,开发商和购房者三方参与,那未免也太没意思了。地方政府早就摩拳擦掌饥渴难耐了。开发商需要继续赚钱,就要开发新的楼盘,这就需要买地。地方政府别的没有,土地大大的有。政府把土地出让给开发商,开发商开发楼盘,卖出去了以后再给政府缴税,一块土地两次收钱,何乐而不为呢?这就叫土地财政。

好了,看到这里你应该也知道了。大家都在这里吃的香,怎么会舍得让楼市这一顿大席提前结束了呢?
 
途胜

途胜 - 自由本能

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政府以为在限贷限购政策上玩玩平衡,就能重复房地产市场曾经不断上演过的暴涨-稳定-暴涨的循环,但是制定政策的人未必能预料到形势变化对政策的影响!

以前这样的政策可能是有用的,但这次未必。但这一轮房价暴涨真正的刚需所占比例太低了,也许可能只有20~30%,大量房产持有者都有两套三套住房,一些极端投机者十几套几十套都是可能有的!也就是说,对很多房产持有者来说,现有政策导致其房产不能迅速变现,高杠杆率下将不得不付出更多的机会成本。首先,银行利息并不会减少,考虑到美联储加息的情况下,资金的成本还会进一步提高;其二,房租的机会成本,很多投机者根本就没想过出租房的问题,不能变现的毛坯房将损失房租;其三,房产税,越来越多的证据显示,最快2017年底房产税就可能正式出台,这就意味着未来还会承担房产税,房产越多,房产税额越高,这对很多靠拆迁致富拥有多套房但现今不足的人来说打击尤其巨大。

换句话说,政策出台的环境已经发生变化了,现有政策看似锁住了前期成果,但这个政策本身就走钢丝,在美联储加息预期和房产税预期下,一段时间的观望以后,现有政策有可能从维稳变成主动刺破泡沫,如同去年的股市以及07年金融危机一样——走好钢丝并不容易,尤其在风力和风向都发生变化的情况下!

所以,趁着现在政策刚出,赶紧卖房,争夺有限的潜在需求者把。
 
秋桐寂雨

秋桐寂雨 - 爱生活,爱旅行

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其实本问题的前因后果我已在“2016房价疯涨的局面将如何收场?”问题的答案中有非常详细的展开,在此先简要引用该答案文末几段来说明政策出台的背景:

“近五年全球处在美元加息预期和炒作的强势周期,和大宗价格一样,房价近五年的总体走势是向下或停滞的,直到去年美元加息靴子落地大宗价格跌入低点也即买点后,才开始有起色回升。而三四线城市不像一二线城市那样具有被境内外游资和既得利益者爆炒拉升短线收益的价值,自然涨幅也不可能那么大。除非后续政策不当,驱赶游资到三四线再做一轮短期。但无论怎样,不久的将来美元加息周期结束后,非理性的会回归理性,而全国性的经济困境也会迎来回暖的曙光。

整体看目前一二线城市房价的上涨是在合理反弹回升基础上不合理的爆炒暴涨。这轮房价上涨的合理之处是,美元强势周期已步入尾声阶段,以石油为代表的大宗物资价格在中国及各主要利益相关国各种对抗通缩的措施中止跌回升,直接带动境内房地产价格上涨。但是目前房价经过境内外投机游资和既得利益者顺势爆炒已经开始疯涨,使得一二线房产已经成为一种被爆炒的金融产品,从而脱离了住房需求本身,房价涨幅每年接近百分之四十,这是极其不正常的。在炒作的过程中,他们甚至利用中介在首付上加杠杆,短期将房价炒高以后,诱使刚需住房者接盘。最后发放信贷的银行和刚需住房者成了接盘侠。

而这种房价持续暴涨,不仅会对银行金融系统带来风险隐患,在经济低谷期给刚需住房者造成更加沉重的负担,而且会对高层主导的供给侧改革以及债市产生不利影响。如果放任目前游资全国炒作,不断收割利益的话,供给侧改革恐怕就要落空。整个国家经济重新回到依靠落后产能低效生产的路上,产业升级也将更加困难,更别说引导新产业革命了。对此需要国家出台政策打击房产领域的投机活动。”

而限购限贷就是政策措施之一。最近大批过热一二线城市的限购限贷政策的出台也正是基于这样的背景,矛头直指以上房产领域的投机活动。目标是打击境内外投机炒作的游资,因为他们的资金来源和活动范围主要就集中在一二线城市,限购限贷可以瞬间抬高他们继续炒作拉升房价的资金成本,同时减少刚需买盘,提升其套现难度,对抑制这些城市的房市过热和房价持续非理性上涨能起到一定的作用。而有了一二线的示范,打击暴利预期,三四五线的抬头也能得到震慑,增强这些地区政策预警的敏感性,给部分怀着投机心态的高杠杆跟风跟炒的民众头上也能泼一盆冷水,让大爷大妈蠢蠢欲动患得患失的心冷静下来。(其实说得不好听点,在我看来,怀着炒股投机心态炒楼的这些人,即使有一天倾家荡产也是活该。)

同时又由于中国国情下一二线热点城市本身的抗跌属性,仅凭限购限贷调控政策又不至于使其房市产生崩盘暴跌,即使游资全面熄火也最多使房价回到非理性爆炒前的水平。在中国房市和股市还是有很大区别的,整体投机性(含三四五线城市)、流动性、内在价值和在国民生活中的重要性及地位,都有本质区别,不可混为一谈。

而不久的将来美元加息强势周期结束后,再加第四次工业革命的技术催化,随着区域经济复苏和新的投资周期及热点的出现(包括实体经济),部分估值过高过热区域的房价调整便能减轻阵痛,到时出台更多房地产调控政策引导房市软着陆就会容易得多。
很多人担心房产税,其实房产税确实是一种有效的收入分配调节手段。但在中国,我觉得即使实行房产税也落不到整个家庭只有一两套房屋的刚需住房者头上,因为比他们有油水有征税价值的人要多得多。如果税收最终能落到实处提高国民的整体福利和保障水平,那也算一种劫富济贫,但这要看当届执政者的决心和政策力量的博弈水平。

以上内容涉及的相关概念和规律,我在开头提到的另一个答案中已有详细梳理涉及,不在这里重复。如果知友对上述内容有任何疑问,建议前往仔细阅读该答案,应该都能找到解释。

很多人都爱吐槽自己是“韭菜”,被政府和权贵收割,那有没有把视野放大到全世界,去看看谁是韭菜谁又是庄家和权贵?房价这个问题我整理了一大堆干货在之前的那个答案,有别于传统的理论。不想再稀里糊涂继续为别人接盘的,想掌握主动保持清醒的,可以去看看,只是相当相当长,甘当韭菜的就别费这个劲了。
 

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